Balkonsanierung: Streitthema Balkon

12.01.2020 16:31:25

Streitthema Balkon: Wer kommt für welche Kosten bei der Sanierung auf ? Was gehört ins private Sondereigentum und was ins Gemeinschaftseigentum ?

So einfach wie es am Anfang klingt, ist die Zuordnung zwischen gemeinschaftlichem und privatem Sondereigentum in der Tat nicht. 

Beim Treppenhaus z.B. ist das ganz einfach zu erklären: Jeder Eigentümer nutzt das Treppenhaus und die Flure dorthin als Funktions- und Bewegungsflächen. Somit ist das Treppenhaus ganz klar dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen. 

Genauso bei den Außenanlagen, die für jeden frei zugänglich sind. 

Aber wie verhält es sich bei dem Balkon. Ein Balkon ist ja nur für den Eigentümer selber zugänglich und nutzbar. 

Das ist zwar richtig, aber wir versuchen Ihnen hier anhand folgender Faustformel eine möglichst leichte Definition zu bieten:

  • Alles was für die Gemeinschaft auch von außen gut sichtbar ist, also auch die Fassade und die Balkongeländer gehören zum Gemeinschaftseigentum.
  • Außerdem alle fest mit dem Gebäude verbundenen Bauteile, wie Balkongeländer, Außenleuchten, Estrich, Fliesen, und Wärmedämmungen oder Isolationsschichten, Fassadenanstriche oder fest mit dem Geländer verbundene Blumenkästen gehören zum Gemeinschaftseigentum.

Alle losen, nicht fixierten Objekte können zum Sondereigentum gezählt werden: Lose Balkonplatten, lose verlegte Holzfliesen, Kunstrasen, Balkonkästen (die nicht von vornherein mit dem Geländer geliefert wurden) oder Balkonmöbel. Hier hat der Eigentümer freie Hand. 

Für steckerfertige Solaranlagen zur Eigenstromgewinnung am Balkon handelt es sich zwar um eine Zuordnung, die wir dem Sondereigentum zuschreiben würden, solange die Anlagen nicht fest verschraubt sind, aber im Sinne des "gemeinschaftlichen Friedens" sollte vor dem Anbringen einer solchen PV-Anlage im Kreis der Miteigentümer gefragt werden. 

Mit dem ökologischen Ansatz, der dezentralen unterstützenden Eigenenergieversorgung sollte in unseren Zeiten jede Gemeinschaft einer solchen "Balkon-PV-Anlage To-Go" zugestimmt werden (Wunsch ! Anm.Red.)

Als Faustformel lässt sich also sagen, dass alles, was ich von außen sehen kann, wenn ich vor dem Gebäude stehe, tendenziell dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen ist. 

Alles, was ich hinter einem "imaginär" geschlossen wirkenden Balkongeländer nicht sehen kann, ist Sondereigentum; will heißen,  wenn Sie sich bei einem Glasgeländer vorstellen, dass Sie nicht durchschauen könnten, dann alles dahinter als privates Sondereigentum einzustufen, was nicht fest mit dem Gebäude verbunden ist. 

Demzufolge sind Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum von der Gemeinschaft abzustimmen und finanziell zu tragen, für die diese Regelung gilt: 

Zum Gemeinschaftseigentum gehören alle Dinge, die von außen für jeden gut sichtbar sind, bzw. konstruktiv tragende, isolierende oder abdichtende Funktion für das Gebäude übernehmen: Geländer, Wand, Fenster, Rollos, tragende Bauteile, wie Stützen, Balken, Außenwände.

Veränderungen oder Sanierungen an diesen Teilen sind nur mit Zustimmung der Gemeinschaft möglich. 

Der Eigentümer hat indes dafür Sorge zu tragen, dass er sich um das "Wohlergehen" dieser Bauteile des Gemeinschaftseigentums regelmäßig kümmert, die er von seinem Sondereigentum aus "erreichen kann", um so die Gemeinschaft vor Schäden am Gebäude zu schützen. 

Das gilt z.B. vor allem für das regelmäßige Reinigen der Entwässerungsrinnen seines Balkons. 

Unterlässt ein Eigentümer - oder dessen Mieter - z.B. die Reinigung und es kommt dadurch zu einer Verstopfung der Rinnen und es kommt im Anschluss daran zu einem Wasserschaden an der Fassade oder Hauswand, ist ursächlich der Eigentümer hierfür haftbar. 

Anders verhält es sich in folgendem Fall: 

Steht vor dem Balkon ein Baum (z.B. in den zum Gemeinschaftseigentum zählenden Außenanlagen oder am Nachbargrundstück), dessen Blätter im Herbst die Rinne am Balkon vollsetzt, dann ist es NICHT Sache des Eigentümers hier dauernd Abhilfe zu leisten.

In diesem Fall hat der Eigentümer, den Hausverwalter hierauf aufmerksam zu machen und auf umgehende Abhilfe (Reinigen, Baum einkürzen) zu drängen. 
Dann hat die Gemeinschaft oder deren Hausverwaltung die Aufgabe, sich um das "Thema Baum" zu kümmern. 
Unterlässt der Eigentümer diesen Hinweis bzw. die Aufforderung an die Gemeinschaft, obwohl er diese Verstopfung hätte sehen können, liegt der Ball der "Haftung" wieder bei Ihm.

Schraubt ein Mieter z.B. nachträglich eine Satellitenschüssel auf den Balkonboden und kommt es dadurch zu einer Beschädigung der Abdichtung, dann haftet der Vermieter für die Schadensbehebung gegenüber der Gemeinschaft. 


Hinweis: 
Dieser Beitrag erhebt nicht den Anspruch auf Vollständigkeit und ist auch nicht als rechtlich, juristisch wirksamer Beitrag einzustufen. 


Falls Sie zu diesem Thema Fragen haben, schreiben Sie uns gerne hier in die Kommentare. 

P.S. Wenn ihnen dieser Beitrag gefallen oder weitergeholfen hat, freuen wir uns, über eine positive Bewertung bei Google, denn so werden auch andere Eigentümer, Mieter, Hausverwalter und Hauseigentümer auf den Artikel aufmerksam.