Nur 25 %! Landgericht Berlin schiebt Abrechnungspraxis Riegel vor

12.06.2018 08:28:14

Urteil des Landgerichts Berlin vom 17. Januar 2018, Aktenzeichen 18 S 308/13

Eigentlich nichts Neues!

Das Landgericht Berlin hat in seinem am 17.Januar verkündeten Urteil bestätigt, was längstens bekannt ist. 

ABER wie dieses aktuelle Urteil zeigt, ist es auch ein guter Grund, dieses Thema noch einmal näher zu beleuchten. 

Fazit des Urteils: 
Die Fläche von Balkonen darf nur zu einem 1/4 der Balkongrundfläche bei der Wohnfläche zugeschlagen werden. 

Aber wir machen noch einmal darauf aufmerksam, dass es bei diesem Ansatz darauf ankommt, wann der Mietvertrag geschlossen wurde. Hiernach ist nämlich zu unterscheiden, welches Berechnungsverfahren für die Ermittlung der Wohnfläche heranzuziehen ist. 
Bei einem vor dem Jahr 2004 ! abgeschlossenen Mietvertrag wird die Balkonfläche noch nach der alten Formel - nach der 2. Berechnungsverordnung- ermittelt. 
Nach der 2.BV war ein Ansatz von 50 % der Balkonfläche auf die Wohnfläche zulässig. 

Alle jüngeren Mietverträgen, die ab 2004 abgeschlossen wurden, muss die Flächenermittlung nach der Wohnflächenverordnung erfolgen, die deutlich feiner und abgestufter bewertet.
So schwankt der Ansatz der Fläche von 25 bis 0 % !

Interessant bei diesem Urteil ist aus unserer Sicht die Hinzunahme von Wintergartenflächen !! 
Denn- während man bei offenen und nicht überdachten Balkonen von einer zeitlich eingeschränkten Nutzung ausgeht, trifft dies auf einen Wintergarten - wie dies der Name ja bereits impliziert- eben nicht zu, da hier die Nutzung selbst bis in den Winter hinein möglich sein kann. 
Es bleibt also abzuwarten, ob gegen dieses Urteil, zu einem späteren Zeitpunkt noch einmal zu einer Neubewertung bei Wintergärten kommt.  

In der Quintessenz ist mit dem Urteil nur noch einmal unterstrichen worden, dass eine "übliche Vermietungspraxis", wie im verhandelten Fall, die Balkonfläche mit 50 % in Ansatz zu bringen, nicht zulässig ist. 

Allerdings hat jeder Vermieter die Möglichkeit, sich vor Mietvertragsabschluss mit seinem Mieter auf eine andere Form der Abrechnung z.B.eine Pauschale oder eine individuelle Flächenberechnung zu verständigen. Aber eben nur vor Vertragsabschluss. Dann nämlich greift die Wohnflächenverordnung nicht, da es sich in diesem Fall um eine "Individualklausel" handelt. Rückwirkende "Sondervereinbarungen" wird ein Vermieter schwerlich vereinbaren können.

Ob sich Mieter auf eine solche Praxis einlassen, wird der Nachfragedruck beim Wohnraum in der jeweiligen Region sicher schon kurzfristig zeigen. 

MB

Der Urteilstext ist zum Download verfügbar. 
Quelle des Urteils: Pressestelle für den Bereich Zivilrecht Berlin