Die Nutzbarkeit von Balkonen hängt von Ihrem WOHNWERT ab !

12.06.2018 08:33:26

In unserem letzten Blogbeitrag hatten wir über das Urteil des Berliner Landgerichts über die Anrechenbarkeit von Balkonen auf die Wohnfläche berichtet. Das LG Berlin bezieht sich dabei auf die Festsetzungen der Wohnflächenverordnung WoFlV.

Aus diesem Grund haben wir uns dieses Themas noch einmal genauer vorgenommen und nachgeschlagen, was denn die Wohnflächenverordnung genau besagt:

Auszug aus "Wohnflächenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346)"
Ausfertigungsdatum: 25.11.2003
(Siehe hierzu auch unten angeführten Link auf den Volltext)


*§ 4 Anrechnung der Grundflächen

Die Grundflächen
1.
von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern sind vollständig,
2.
von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens einem Meter und weniger als zwei Metern sind zur Hälfte,
3.
von unbeheizbaren Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen sind zur Hälfte,
4.
von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen sind in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte
anzurechnen.



"... die Grundflächen von Balkonen ... sind in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte anzusetzen."

Das zumindest entspricht nicht ganz dem, was über das Urteil wiedergegeben wurde, da neben dem 25 % Ansatz, besteht gem. §4 Abs.4 auch die Möglichkeit, die Fläche mit bis zu maximal 50 % anzusetzen. 

Da wir mit dieser Aussage wieder am Anfang standen, sind wir tiefer in die Recherche eingestiegen und haben einen Aufsatz von Birgit Grundmann aus dem Jahr 2003 über die "Neuregelungen von Betriebskosten und Wohnflächenberechnung" | NJW 2003,3745-3748  gefunden, der die "genaue Berechnung der "Wohnfläche" auf die Nutzbarkeit und Ihren Wohnwert abstellt. 

Das heißt also, dass die bestimmenden Faktoren für die Anrechnung eines Balkones die Nutzbarkeit und der Wohnwert sind, woraus sich wiederum ergibt, dass ein höherer Ansatz als 25 % in Abhängigkeit von Wohnwert und Nutzwert zu ermitteln sein müssen.  

Die Nutzbarkeit wird dabei bestimmt von den Möglichkeiten, die mir mein Balkon bietet. Ist mein Balkon z.B. nur ein sogenannter Küchenbalkon, wie dies bei Häusern aus der Gründerzeit häufig anzutreffen ist, dann ist die Nutzbarkeit dieses Balkons gleich Null. Auch ein Balkon der z.B. 9 m lang, aber nur 1 m breit ist  würde demnach nur als "gering nutzbar" eingestuft werden, während ein Balkon der 3 x 3 m groß ist, also die gleiche Grundfläche besitzt, als "gut nutzbar" eingestuft werden darf, weil dort Stühle, Tische und Liegen variabel gestellt werden können. 

Ein weiteres Kriterium der Nutzbarkeit bildet die Lage bzw. Ausrichtung des Balkons. 

Balkone, die mit der Sonne in Kontakt kommen werden dabei als positiv bewertet, während, ein Nordbalkon als wenig Nutzbar gilt. 
Ob ein Balkon mit Südausrichtung nun als ideal zu bewerten ist, darüber lässt sich sicherlich streiten, da die wenigsten von uns einen Balkon in der Mittagszeit tatsächlich nutzen können - oder wollen, während im Sommer dort die Hitze am größten ist. (Persönlich würde ich einem westorientierten Balkon immer den Vorzug geben). 

Für einen Balkonneubau bedeutet dies, dass z.B. ein Westbalkon mit quadratischer oder gut zugeschnittener rechteckigen Grundrissfläche die höchste Nutzbarkeit bietet. Diese Faktoren kann ich bei einer Planung entsprechend berücksichtigen. 

Der Wohnwert hingegen bestimmt sich u.a. aus der Mikro- und Makrolage des Standortes meiner Immobilie, auf die ich keinen eigenen Einfluss habe. 
Der Anschluss meines Grundstückes an eine viel befahrene Straße, eine eingeschränkte Infrastruktur, Gewerbe- oder Industrieansiedlungen in der Nachbarschaft oder die Lage in der Einflugschneise eines Flughafens oder an einer gut ausgelasteten Bahnstrecke sind definitiv Minderungsfaktoren für den Wohnwert. 

Diese können über die interne Ausstattung mit einer gehobenen Qualität, z.B. Parkett, Aufzug, Barrierefreiheit oder die Architektur sicherlich angehoben werden, jedoch sind die vorgenannten Faktoren des Standortes damit kaum auszugleichen. 

Irgendwie erschien uns das als nichts Handfestes und wirkte auch relativ kryptisch, mit zu viel Wenn und zu viel Aber. Daher haben wir eine Matrix entwickelt, die Ihnen helfen kann, das richtige Maß für den Ansatz bei der Bewertung zwischen 0-50 % herauszufiltern.



Wir haben dabei versucht, anhand jener Matrix die bestimmenden Faktoren mit einem Punktesystem zwischen 0-15 Punkten zu wichten und mit einer Gesamtpunktezahl zu versehen. Dabei unterscheiden wir von:
    0-50 Punkte =  0% Ansatz für die Wohnfläche  
   51-99 Punkte = 25% Ansatz für die Wohnfläche
 100-125 Punkte = 50% Ansatz für die Wohnfläche    

Diese Matrix haben wir mittlerweile auf unserer Webseite hinterlegt.  Nutzen Sie und u.a. Link und gelangen sie direkt zum Formular

Fazit
Es ist durchaus möglich, die Balkonfläche auch mit bis 50 % als Maximalwert in Ansatz zu bringen, wenn der Wohnwert und der Nutzwert für den Balkon entsprechend hoch sind. 


MB

*Quelle: Bundesministerium Justiz und Vertraucherschutz 

Link:  https://www.gesetze-im-internet.de/woflv/BJNR234610003.html